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　　代理

　　所谓代理就是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，由此产生的民事权利和义务直接由被代理人承受的一种民事关系。

　　代理的特征

　　代理在法律活动中具有以下四个特征：(1)代理活动必须是具有法律意义的行为；(2)代理人以被代理人的名义实施民事法律行为；(3)代理人在代理权限内实施代理行为；(4)被代理人对代理行为承担民事责任。

　　代理的种类

　　根据《民法通则》规定，代理的种类主要有:委托代理、法定代理和指定代理。

　　委托代理

　　委托代理是指代理人依照被代理人的委托，以被代理人的名义实施民事法律行为，其法律后果直接归属于被代理人的法律制度。

　　法定代理

　　法定代理是指根据法律的宣接规定而发生的代理关系。主要是为无民事行为能力人或限制民事行为能力人行使权利、承担义务而设立的制度。

　　指定代理

　　根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理。

　　委托代理形式

　　委托代理形式通常有两种：一种采用口头形式委托，另一种采用书面形式委托。物业管理的委托服务必须采用书面形式。

　　代理权取得

　　代理权可通过以下方式取得：(1)因授权而取得代理权；(2)因指定而发生；(3)因法律规定而发生。

　　代理人行使代理权时应遵循的原则

　　代理人行使代理权时通常应遵循明下两项原则：(l)代理权应为维护被代理人的最大利益而行使;(2)代理权利得滥用。

　　物业管理代理链

　　物业管理中，其委托代理的实现绝不是简单的一个合约，而是若干个连续性的合约，这又表现为一种代理链如图:

　　业主(使用人)→业主大会(业主委员会)→物业管理企业→企业员工

　　委托代理     委托代理     委托代理

　　委托代理中的效率体现

　　单位、个人(业主)采用委托代理的最终效率，体现在自身利益最大化或损失最小化。

　　产权利益追求

　　在委托代理关系中，对代理人进行监督或激励的原动力来自初始委托人对产权利益的追求，它包括对物业管理质量、水平以及产生的收益方面的追求，等等。

　　监督距离长短

　　代理效率的好坏与委托代理活动中的中闰环节的多少有关。每经过一个中间层，初始委托人的监督管理积极性就递减一次，监督距离越长、中间层越多、递减量就越大。

　　激励手段强弱

　　物业管理正面激励的最大难点在于不可能形成统一的量化指标，因此应建立以模糊数学为基础、加权平均多元素的考按模型方法来进行考核，这样，使得激励措施落到实处。

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