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　　十年河东，十年河西。早前，房产信托因为可以为开发商提供大量的资金，又可为投资者提供较高的收益而受到双方喜爱，但如今在国家多重组合拳调控楼市的背景下，各地楼市的不景气，直接影响到了早前发行的部分房产信托产品的收益，部分产品收益甚至出现了亏损的局面。高收益难兑现。

　　据经济导报记者了解，今年初国家缩紧了银行信贷投放，房地产企业从银行拿到贷款的难度逐渐加大，更多的房地产企业开始转向信托渠道进行融资。普益财富的统计数据显示，2010年第一季度，共有29家信托公司成立65款房地产集合信托产品，募集资金规模总额为173亿元，数量和规模同比分别大涨150%和665.24%。同时，这类产品一季度的平均预期年化收益率也上涨到了7.52%，在高收益信托产品中占据主流地位。

　　然而，房产信托产品的高收益却使投资者忽视了风险因素，多款涉及投资房产企业股权的产品就因为4月房地产调控政策密集出台而损失惨重。以中诚信托管理的3只信托产品为例，这3款产品为滨江优得证、滨江优享和滨江优利，分别成立于2009年6月30日、7月2日和7月3日，用于投资滨江集团（002244）（002244）的股权，而滨江集团是一家以杭州市场为主的房地产开发企业。

　　4月，地产股集体跳水，万科、保利、金地、招商地产（000024）跌幅均超过20%，地产指数同期下跌超过23%。滨江集团的股价也不可避免地出现大幅下滑。资料显示，这3只信托产品为手中滨江集团股票设定的止损价，分别为10.57元、10.53元、10.54元，预警价位为11.71元。5月4日，滨江集团收盘价为10.21元，低于3只信托产品止损价位，巨额亏损不可避免。

　　用益信托工作室研究员李扬表示，因为楼市成交量萎缩和价格松动将导致抵押物市值下降，运作中的项目因紧缩政策而无法持续，必然会影响到投资于这些房地产项目的信托产品，其收益也达不到预期，至少短期内该行业的政策风险和市场风险会有所增加。同时李扬建议，由于信托理财产品通常不保证预期收益，甚至不保本金，因此房产信托产品的风险不可忽视。如果投资者的风险承受能力有限，那么目前最好不要去碰这类产品。或抑制信托产品发行

　　导报记者注意到，监管层今年也注意到了如今房产信托产品中包含的危机，并提出了更为严格的监管要求。2010年2月，银监会下发的《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，要求房地产集合信托产品采取结构化设计时，优先次级比例不得高于3∶1；信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。与2009年部分信托公司房地产项目满足“三证（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证）”便能运行相比，此项通知对该类产品运行提出了更为严格的要求。

　　用益信托工作室分析报告指出，由于信托贷款类产品是通过信托机构向银行客户发放贷款，其贷款规模不受银行自身信贷规模的限制，这给银监会管控银行信贷带来难度，也影响到政策的执行效果，过度的信托贷款必将引起监管部门的重视和担忧，从而引发新的监管措施出台。李扬表示，估计4月份以后，随着监管层对房地产企业融资的收紧，房地产信托类产品的发行量会有所减少。

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