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　　(一)物业更新方案优选的原则

　　尽管物业管理企业平时不断地进行日常维护，但随着房产物业的使用，其价值和使用价值仍会逐渐降低，使用功能也会逐渐退化，使用效益更会大大减少。因此，为了物业的价值、使用价值和使用效益不因日久而降低，并且可与新建物业相媲美，就要在适当时候进行更新。物业管理企业在研究房产物业是否需要更新及更新的最佳时间时，一方面要考虑技术上的先进性，即要比较新旧物业使用功能上的差异；另一方面要考虑经济上的合理性，即要比较新旧物业使用效益上的差异。物业是否需要更新，在物业使用功能基本相同的情况下主要取决于物业使用年成本的高低。

　　由于物业作用年成本是由一次性投资支出和年使用费构成，而一次性投资支出与年使用费是不能直接加总的。这是因为：第一，一次性投资支出与年使用费的计算基础不一致，必须换算为年投资支出才能与年使用费相加；第二，货币具有时间价值，一次性投资支出与分期发生的年使用费在发生时间上不一致，它们之间的价值就不具备直接比较的条件。因此，有必要将物业的一次性投资支出换算成经济寿命期内年投资成本或等额年投资成本，才能与年使用费加总。

　　在考虑物业的年投资成本或等额年投资成本时，首先要考虑物业的经济寿命期。在计算物业的经济寿命期时，不但要考虑物业的有形损耗，即物理性能上的耐用年限，而且要考虑物业的无形损耗，即物业在经济上能给企业带来效益的年限。由于技术不断进步，有的物业尽管处于可使用状态，但由于它的使用功能退化，性能降低，或年使用费不断增加，导致物业管理企业的日常维护费大大增加。因此，无论从提高物业管理企业信誉角度，还是增加企业经济效益出发，都不宜再加使用，需要用新的物业来更新。例如，物业管理企业接管的某商场内的电梯，尽管只使用了几年，并且仍可继续使用，但由于技术进步，新的外观更优美、运行也更平衡更安全的电梯已面市，物业管理企业就要从提高商场形象，增加销售收入角度，考虑提前更新商场内的电梯。此外，在计算物业的年投资成本或等额年投资成本时，不仅要考虑一次性投资支出，而且要考虑经济寿命期结束时的净残值(也叫变价净收入)，即物业的残值变价收入减去拆除清理费用后的余值。

　　如以F代表物业的一次性投资支出，M代表物业的净残值，n代表物业的经济寿命期，在不考虑资金时间价值时：

　　物业的年投资成本=F-M÷n

　　若考虑资金的时间价值，则：

　　物业的年投资成本=F×i(1+i)n÷n

　　(1+i)n-1-M×i÷(1+i)n-1

　　=(F-M)×i(1+i)n÷(1+i)n-1+Mi

　　例如，物业管理公司接管的物业中有一台空调的一次性投资支出为10 000元，估计可使用8年，8年末的净残值为1 000元，投资年利率为10%，则不考虑货币时间价值时：

　　空调年投资成本=10 000-1 000÷8=1 125(元)

　　若考虑货币时间价值，则：

　　空调等额年投资成本=(10,000-1,000)×10%(1+10%)8÷(1+10%)8-1+1,000×10%

　　=9,000×0.1874+100

　　=1,786.60(元)

　　在比较物业的更新方案时，对于旧的物业不能按其原值计算，而应按照目前重置价值(即旧物业的售价加上安装费用支出)计算，旧物业的净残值也只能在尚能使用年限中扣除。只有这样，才能使旧物业与更新的新的物业站在同一起跑线上，从而有可比性。

　　假如上例中的空调机使用4年后，还值4 000元，尚能使用4年。4年后净残值为1 000元，年使用费为1 200元。现在市场上出现一种制冷能力相同的空调，一次投资支出为12 000元，估计可用10年，10年后净残值为1 000元，年使用费为600元。两个方案相比较：甲方案继续使用旧空调，乙方案是出售旧空调，购买新空调，投资年利率为10%，则：

　　甲方案：

　　旧空调年成本=等额年投资成本+年使用费

　　=(4 000-1 000)×01×(1+01)4÷(1+01)4-1+1 000×01+1 200

　　=3 000×03155+100+1 200

　　=2 2465(元)

　　乙方案：

　　新空调年成本=(12 000-1 000)×01×(1+01)10÷(1+01)10-1+1 000×01+600

　　=11 000×01627+100+600

　　=2,489.7(元)

　　对比甲方案和乙方案，可知甲方案旧空调年成本低于乙方案新空调年成本。从经济角度看，仍可继续使用旧空调，不必更新用新空调。

　　(二)物业最佳更新周期的确定

　　物业管理企业在考虑物业是否要更新时，不仅要考虑其物理上的耐用年限，而且要考虑其在经济上的可使用年限，即能带来经济效益的年限。为此则要通过计算物业的经济寿命期来确定物业的最佳更新周期。

　　物业的年成本，主要是由物业的年投资成本或等额年投资成本和年使用维护费构成。物业使用年限越长，则年投资成本越少，但这时由于物业已老化，支出的日常维护费等年使用费就会增多；反之，物业使用年限越短，虽然各年支出的日常维护费可减少，但年投资成本却会越多。因此，将年投资成本和年使用费加总，其成本总额最低的年限，即为物业的最佳更新周期。

　　例如，某物业管理企业接管的物业中有1台水泵，它的一次性投资支出为40,000元，它的年维修使用费是逐年递增的，第一年为500元，以后每年增加500元，则在不考虑水泵的残值和投资利息的情况下，它在15年的使用期内的年投资支出和年平均使用费及年成本可计算出(见表1-27)。

　　由于物业的年维修使用费是逐年增加的，就可在其使用年限中找到一个成本最少的年限。例中的这台水泵在第13年更新，它的年成本最低。

　　以P代表使用期内物业的年成本，F代表物业一次性投资支出，G代表每年递增的使用费，n代表使用年限，则在不计算投资利息和不考虑残值变化的情况下：

　　P=F÷n+(G+2G+3G+……+nG)/n=F÷n+(1+n)G÷2

　　若要使P为最少，可求上式对P的导数，并使其等于零。可得：

　　dP÷dn=F÷n2＋G÷2=0

　　将上述例子的数字代入上式，就可求得这台水泵的最佳经济寿命期即最佳更新周期：

　　必须注意上述物业最佳更新周期的计算公式只能适用于年使用费逐年递增，并且不考虑残值变化和投资利息的情况。但在实际物业管理中，物业的年使用费往往不是逐年递增一个固定金额，并且物业有逐年变化的残值，投资利息也是客观存在的，这时物业的最佳更新周期就不能套用上述公式求得，只能通过列表计算求得。

　　例如，某物业管理企业接管的物业中有一台设备的一次投资支出为50 000元，根据它的物理性能可使用10年，年使用费和年末估计残值都是逐年变化的。

　　若不考虑资金的时间价值，则可通过表1-32计算求得这台设备的最佳更新周期。

　　这台设备的最佳更新周期为6年，因为使用6年，设备年成本是最低的。

　　如果考虑资金时间价值，并假定投资年利率为10%，则应通过表1-33计算求得这台设备的最佳更新周期。在考虑资金时间价值时，这台设备的最佳更新周期为7年。

　　(三)物业更新时间的选择

　　物业随着使用磨损和自然损耗，它的维修等使用费会逐年增加，如果继续使用，一方面会使物业的日常使用维护成本太高，在经济上不合算，需要更新；另一方面物业陈旧的外观、造型和使用性能上的落伍，也会给业主或租户造成客流量减少、租金收入减少、营业收入降低等情况，带来使用效益和经济效益降低的后果，也需要更新。那么，旧的物业究竟在何时更新最为合算呢?这就要通过采用新物业和继续使用旧物业的年维护成本的比较才能确定。

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