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　　【张洋】：那么我先说一下，那么对于租赁合同它的这种形式我们发条上有规定，说这个租赁合同  应当采用这种书面形式，那么可能有很多学生就考虑到了，那是不是意味着如果不采用书面形式，那么意味着我合同不成立或者不生效？那么在这一点上请同学们一定注意，虽然我这个租赁合同我没有采用书面形式，我们这种口头约定，我们题目也交代了，虽然是口头的形式，它同样是合同成立并生效的，只不过是对于它这个租赁期限是有的影响的，虽然我们口头约定可能说是一年两年或者十年，二十年那么这种都可以，但是不管你约定内容是什么，那么合同它最终成立的是不定期的租赁合同，那么这是第一点关于租赁期限的问题。

　　【张洋】：那么关于解除权问题，在我们司法考试里面会经常涉及到，不仅仅我们租赁合同里面有解除权，那么15种有名合同里面都会涉及到这个解除权的这个问题。

　　那么在我们这道题目里，甲和乙双方当事人出租人还有承租人双方都是享有解除权的，为什么？因为我们《合同法》里面规定了，对于这种不定期的租赁合同，那么出租人和承租人双方都有一个解除权，那么他们可以随时通知对方我解除合同，只不过出租人如果想要行使这个解除权的话，他有一个提前通知的义务，也就是说提前告知承租人我这个房子我不想出租给你了，我要解除这个租赁合同，那么提前通知义务，这道题里面就是双方都有解除权。

　　【张洋】：在现实生活中也会出现，那么对于司法考试里面也会出现这种题目，那么我们司法考试题目可以是说有两个最基本的要求，一个就是要符合法律的规定，那么另一个就是要和现实生活比较贴近。那么我们说现实生活中这种房屋租赁经常出现，那么对于房子入住之后不可避免是会有这样那样房屋的质量问题，那么这种情况下究竟谁来维修？很显然这种维修的义务是应当由出租人来承担。那么由于利益的驱使，一般情况下来说，出租人不会是非常心甘情愿地说这个维修义务我来承担吧，那么可能是需要承租人威逼利诱之下他可能还不去修，那这种情况下怎么办？那承租人就说了，那好吧，你不去修我就这么坏着，这个下水系统不好，然后我们就来个水漫金山寺行不行？肯定是不行的，对吧？那么这种情况下，出租人不修没关系，怎么样？我承租人自己来修，那么肯定会有费用，对不对？费用没关系留着找谁，来找这个出租人，最后其实还是羊毛出在羊身上还是出租人他来承担这个维修费用，并且在维修过程中可能会影响我对这个房屋的使用，可能我维修过程中这两天我就不能入住，我可能要出去住，那这种情况下怎么办？可以相应的延长租赁期限或者是相应的减少租金都可以。

　　【张洋】：对，主持人补充这一点非常好，那么这个提醒我们，在签订房屋租赁合同的时候，你一定要说清楚，那么本题其实有一个小小的陷阱，说了当时那么乙要入住，甲跟他说了我这下水系统不好，当时乙比较着急入住，也没说怎样怎样去解决这个问题。

　　那么这个也提醒我们考生在做司法考试题目的时候也是，如果双方没有对维修问题达成一致的话，那么肯定是由出租人来承担这种维修义务，即使他在订立租赁合同的时候还说明了，我这房屋有问题你看你租还是不租？即使他说明了，或者他不说明，这个义务都是不能够免除的，那么这个也就说明了我们在现实生活中如果遇到这种房屋租赁问题的话，一定要把这个提前约定清楚。

　　【张洋】：这个甲在这个里边他享有一个权利就是哭的权利，当然这开玩笑了。那么他有一个什么权利，他有一个优先购买权，我们说在房屋租赁合同里边，承租人他是在同等条件下他是有一个优先购买权的问题，那么这种情况压，那么应当是出租人他在买卖房屋之前他应当是提前通知这个承租人他有一个通知的义务，那么作为承租人如果说我不想要买这个房子无所谓了，那么好那就卖给别人无所谓。

　　那么如果我说承租人想买的话，那么他相比较第三人而言，同等情况下他有一个优先购买权。那么本题里边那么作为出租人来讲，他做事情做的很不地道，咱们说句俗话，也没跟承租人说什么，直接就卖给第三人丙了，那么这种情况下怎么办？那么作为承租人同样有办法，他可以请求人民法院认定他们合同怎么样，无效。你买卖合同签订没关系我可以请求人民法院认定你无效就可以了。

　　【张洋】：这个就涉及到我们《物权法》里面一个非常重要的  问题就是这种物权变动。那么这里面涉及到物权的转移问题。那样我国自从2007年《物权法》出台之后，它确立了一个分离原则，那么详细地说，也就是说那么我这个合同和你这个物权是否发生变动，两者是分离的，也就是说我们双方当事人之间订立了合同之后，合同是不是生效和你这个物权是不是进行登记，两者是没有关系的。

　　那么反过来我们这道题目来说那么首先甲和乙之间就是订立了一个房屋买卖合同，那么当然题目里面没有交代说进行登记，那么肯定就是他没有登记，对不对？那么虽然是没有登记，登记只是物权发生变动的一个必要条件，而对于这种买卖合同而言，对于它的效力是没有任何影响的，那么所以我们最终得出来结果就是，甲和乙之间的房屋买卖合同的效力应该是怎样的？生效的。

　　【张洋】：那么这个里面其实也涉及到债的担保的定金，这是金钱保证。那么对于这个定金非常重要一个我们经常所说的定金法则，如果是交付定金的一方，如果它是违约的话，那么他无权要求这个定金返还，那么如果接受定金一方，如果他去违约的话，他应当是将定金双倍返还给另一方。那么在这道题目里边，他说到了丙，他对房子非常中意，那么他就说我当时我就交了一万元的订金，但是这个题目同学们在审题的时候一定要注意，这个定是哪个定？那么我们所说的定金是规定的定，但是我们这道里面它这个订。

　　【张洋】：订书机的订，对。那么是这个订，那么对于这种订金，可能是双方一定会发生争执的。有人说，那么这就是双倍返还，那么作为出卖一方来说肯定说这根本不能适用定金法则，我只把这个订金返还你就可以了，那么这个里边差距会很大，那么这个怎样解释呢？那么我们这个担保法的司法解释118条也规定了，如果双方当事人他们之间约定了这种什么订金，那么订金什么担保金，保证金，那么如果约定了这些并且进行了交付，但是他们没有对他们这种就是咱们定金，没有约定他们具备这种定金的性质的话，那么如果当事人主张说我是这种我们金钱保证里面这种定金，那么人民法院对他这种要求是不予支持的。所以在本题里边那么作为丙来说他不能够要求这个甲双倍返还他的订金。

　　【张洋】：那么我觉得这个，刚才我听主持人说完这道题目之后，给我最深的感触就是，这个题目里边的买售人，其实他们都具备一定的法律常识，而且越到往后，常识具备的越深刻。那么这个里边我觉得作为丁来说可能他有一种心态就是什么？先下手为强，不管别的我先住进去，难不成你还能把我清除出来吗？那么这里边恰恰就是他的担心能够实现的。他由于只是订立了买卖合同，没有进行登记，即使你已经入住了，你也不能够获得房屋的所有权，所以说这个里面，丁没有获得房屋的所有权。

　　【张洋】：那么作为他们这几个人，那么很显然这个里边就涉及到一个现实生活中经常出现并且司法考试里面经常考到就是什么，一物二卖或者一物多卖。一个房子我和好多人都订立买卖合同，那么毫无疑问最后这房子只能卖给一个人，不可能说我们这些人共有，那没有这种规则，只能是卖给一个人，那么其他人怎么办？那么其他人和这个出卖人那么所订立的买卖合同同样是成立并生效的，所以既然是合同成立并生效，所以其他的买售人或者合同其他当事人能够主张对方当事人承担什么责任？很显然是违约责任，因为是合同成立并生效。

　　【张洋】：那么对于押一付三的这种形式，可以说我们这个《合同法》里边对于合同的效力它是有规定的，那么它这个司法解释里里边提到过，如果这个合同违背的是法律或者行政法规的强制性规定的话，那么这种情况下，那么他这个合同是无效的。那么如果他这种，比如说我们刚才主持人所说到这个，进行房屋租赁的时候我进行押一付三，那么其实这个没有违反什么强制性规定或者是什么禁止性规定，那么既然他是在双方当事人之间以此表示真实，那么并且双方标的确定可能，并且双方当事人都有具有相应的民事行为能力，那么既然在这种情况下，所成立的合同那么认定它是具有法律效力的。